5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高(gā锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻o)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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