OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)画的作者是谁 画的作者是高鼎吗工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(su画的作者是谁 画的作者是高鼎吗ī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都画的作者是谁 画的作者是高鼎吗(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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