OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然(rán)收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况已其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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