万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(q骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差iú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义(y骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差ì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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