万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出(ch敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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