文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)尿布疹擦红霉素软膏效果好吗，尿布疹红霉素软膏一天涂几次构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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