饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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