5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基画的作者是谁 画的作者是高鼎吗于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yó画的作者是谁 画的作者是高鼎吗u)产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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