万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(k兰州女人为什么戴头巾āi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(t兰州女人为什么戴头巾uán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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