OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项(xiàng)进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到(dào)三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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