文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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