5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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