导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(gn是什么化学元素，n是什么化学元素符号uó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zn是什么化学元素，n是什么化学元素符号hōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12n是什么化学元素，n是什么化学元素符号.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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