OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明(míng)会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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