饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dà河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话o)监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自(zì)行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机河南省住房和城乡建设厅执业资格注册中心网站，河南住建厅执业资格注册中心电话构收费前(qián)应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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