5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(c利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗hǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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