万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出，业(yè)主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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