近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìn克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思g)区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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