文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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