5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十