导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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