近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)R公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站EITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中公交车被C这才几天没做水，s货你是不是欠c了公交车站披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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