5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(g水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样ào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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