万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。600毫升等于多少斤水，800ml是多少水

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(600毫升等于多少斤水，800ml是多少水néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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