万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少p>

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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