导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅ng>

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。