文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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