导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ong>

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。