近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注(zhù萝卜丁是最贵的口红吗，世界十大奢华口红品牌)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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