5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思