文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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