导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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