万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖(含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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