文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经一本书多重，一本书多重有一斤吗全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监一本书多重，一本书多重有一斤吗(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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