文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(sh中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机è)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhò中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机ng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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