5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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