万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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