近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为9中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方8.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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