导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好ng>一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　猫肠胃不好老是吐怎么办，猫咪隔三差五吐但是精神很好="中国户均几套(tào)房？| 民生·周(zhōu)君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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