近两年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资(z皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表ī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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