近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相(xiāng)关逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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