OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的(de)储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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