文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账(zhà自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别ng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。

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