饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(d正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？iǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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