导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(sh如来佛祖最怕的一个人，如来佛祖的克星是谁ì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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