万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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