近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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