近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月(大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(大π键电子数的计算方法，大π键电子数怎么看chēng)。

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