饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*太深是一种什么体验，太深是不是不好000; line-height: 24px;'>太深是一种什么体验，太深是不是不好1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查(chá)处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(太深是一种什么体验，太深是不是不好yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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