5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(ch拙荆是什么意思，拙荆是什么意思ǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(c拙荆是什么意思，拙荆是什么意思hǎn)公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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